在房地产市场中，通过中介购买新房已成为许多购房者的常见选择。中介不仅提供丰富的房源信息和专业指导，还可能通过返佣金的方式吸引客户。然而，关于新房返佣金的返还时间、流程以及潜在风险，许多购房者仍存有疑问。

一、新房返佣金的定义与背景

1. 什么是新房返佣金？

新房返佣金是指购房者通过中介购买新房后，中介公司将开发商支付的部分佣金以现金或等值形式返还给购房者的行为。这种模式在房地产市场低迷或竞争激烈时尤为常见。开发商为了促进销售，通常会向中介支付2%-10%的佣金，而中介为了吸引客户，可能将部分佣金返还给购房者，作为一种变相的折扣方式。

例如，在重庆等市场，开发商给中介的佣金通常在2%-5%之间，部分楼盘甚至高达7%-10%。中介可能承诺将其中一部分返还给购房者，以降低实际购房成本。这种“返佣”模式既是中介的促销策略，也在一定程度上成为行业潜规则。

2. 返佣金的背景

近年来，房地产市场经历较大波动。根据国家统计局数据，2023年全国商品房销售面积下降8.5%，销售额下降6.5%。在市场低迷的背景下，开发商和中介为了刺激销售，采取了多种促销手段，包括直接降价、赠送礼品以及通过中介返佣金。特别是在2024年，深圳等城市的楼市成交量有所回暖，但“返佣纠纷”案件较2023年增加了85%，显示出这一模式的普及及其伴随的问题。

二、新房返佣金的返还时间

1. 返佣金的典型时间周期

根据行业惯例，新房返佣金的返还时间通常由中介公司与购房者签订的合同约定决定。一般情况下，返佣金会在交易结束后一个月左右返还给购房者。具体时间取决于以下几个关键节点：

• 首付款补齐后：中介通常在购房者支付首付款后收到开发商的部分佣金，此时可能返还部分佣金（通常为总返佣金额的80%）。这是因为开发商会在首付款到位后向中介支付第一笔佣金。

• 按揭款到账后：如果购房者选择贷款购房，开发商在银行按揭款打入账户后会支付第二笔佣金，中介可能再次返还部分佣金（通常为80%的剩余部分）。

• 交房后：剩余的佣金（通常为20%）可能在交房后结算并返还给购房者。这是因为开发商的佣金支付周期通常与购房合同的履行进度挂钩。

因此，完整的返佣周期可能从1个月到数月不等，具体取决于购房交易的进度和中介公司的操作流程。例如，吉屋房产提到，返佣时间通常在交易完成后一个月左右，但具体情况还需参考合同约定。

2. 影响返佣时间的因素

返佣时间的长短受多种因素影响，包括但不限于以下几点：

• 中介公司的政策：不同中介公司的返佣政策和效率不同。大型中介如链家可能有较为规范的返佣流程，而小型中介可能因资金流或管理问题导致返佣延迟。

• 开发商的佣金支付速度：中介的返佣资金来源于开发商的佣金。如果开发商因资金问题延迟支付佣金，中介的返佣时间也会相应推迟。

• 合同条款的约定：购房者与中介签订的协议中通常会明确返佣的时间和比例。如果合同条款模糊或未明确约定，返佣时间可能存在不确定性。

• 市场环境：在楼市火爆的地区，如2024年的深圳（一手住宅成交量环比上涨94.5%），中介可能因业务量大而延迟处理返佣事务。而在市场低迷的地区，中介为吸引客户可能加快返佣速度。

三、返佣金的行业现状与争议

1. 返佣金的普遍性

返佣金模式在房地产市场中已存在多年。早在2010年，上海等地就出现了银行与中介合作向购房者返佣的现象，但因监管问题被中国银行业协会叫停。近年来，随着市场竞争加剧，返佣模式再度流行，尤其在重庆、深圳等新房市场活跃的城市。

然而，返佣金并非所有中介都提供，且金额和比例因地区和楼盘而异。例如，重庆市场的返佣比例可能高达7%-10%，而其他城市可能较低。此外，返佣金额通常与房屋总价挂钩，购房一套300万元的新房，可能获得数万元的返佣。

2. 返佣纠纷的增加

尽管返佣金对购房者具有吸引力，但也带来了诸多争议。2024年，深圳市房地产中介协会报告显示，涉及返佣纠纷的案件同比增长85%。常见问题包括：

• 中介不兑现承诺：一些中介在购房者付款后以各种理由拒绝或延迟返佣。例如，深圳市民黄先生通过中介购房后，约定返佣未兑现，中介以“客户跳单”为由拒绝支付。

• 高返佣陷阱：部分中介以高额返佣为诱饵吸引客户，但实际操作中可能设置隐形条款或附加条件，导致购房者无法拿到承诺的佣金。

• 监管不足：目前，返佣行为在法律上处于灰色地带，缺乏明确的监管规范。一些“影子中介”利用高返佣噱头扰乱市场，增加了购房者的风险。

3. 银行与返佣的关系

部分商业银行为了争夺房贷市场份额，也通过中介向购房者提供返佣。这种现象在2023年尤为明显，但多家银行（如中国农业银行厦门分行）已明确表示不与任何贷款中介合作，以避免市场乱象。江苏银行业协会也在2024年7月倡议银行规范与中介的合作协议，遏制违规返佣行为。

四、购房者应对返佣问题的建议

1. 仔细阅读合同条款

购房者在接受中介返佣承诺时，应仔细阅读相关合同条款，明确返佣金额、时间和支付方式。建议要求中介出具书面承诺书，并保留相关沟通记录（如微信聊天记录或录音）作为证据。

2. 选择正规中介

选择有资质、信誉良好的中介公司，如链家、贝壳等，可以降低返佣纠纷的风险。购房者可通过国家企业信用信息公示系统或当地房地产中介协会查询中介的合法性。

3. 警惕高额返佣陷阱

高额返佣往往伴随着高风险。购房者应理性对待中介的返佣承诺，避免因贪图小利而忽视房屋质量或合同条款。必要时，可咨询专业律师或市场监管部门。

4. 法律维权途径

若中介未兑现返佣承诺，购房者可通过以下途径维权：

• 协商解决：首先与中介协商，提出书面诉求并保留证据。

• 投诉举报：向当地市场监管部门或房地产中介协会投诉。

• 法律诉讼：若协商无果，可向法院提起诉讼，要求中介履行合同义务。

通过了解返佣的时间、流程及潜在风险，购房者可以更理性地参与房地产交易，最大化自身利益，同时降低不必要的麻烦。